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民众对房地产市场的态度，正在悄悄发生变化。最近，一篇《我一年抄底了 8 套老破小》的文章在网络上刷屏，引发了广泛的讨论。据这位来自成都的博主 " 圆子 " 自述，她在短短一年多时间里，果断投资了 8 套成都二环内的 " 老破小 "。她坚信，这些 " 老破小 " 的租金已经比贷款利息高了，不仅能完全覆盖房贷，还有结余。如果运气好，还能碰上拆迁或拆除重建。" 老破小 " 的抄底热潮，究竟是个别投资者的精准布局，还是市场触底复苏的信号？在房地产市场尚未完全走出调整期的当下，这位 " 逆行者 " 的故事，为我们观察市场底部的微观变化，提供了一个生动的切口。" 老破小 " 的生意经圆子抄底 " 老破小 " 的故事比较传奇。40 多岁的成都女性圆子，曾做过 7 年家庭主妇，后重返职场。她的投资行为源于深刻的个人焦虑，既有自己对职业和价值的焦虑，也有对两个孩子的未来筹划。在她看来，购买这些房产，是为了给家庭提供一个 " 兜底 " 方案——孩子发展不顺，租金是基本保障；孩子发展顺利，房产则成为自己的养老金。她的投资逻辑清晰而果断，将目标锁定在成都二环内，总价 30~40 万、租售比（年租金 / 房价）大于 5% 的 " 老破小 "。她利用低首付政策，将杠杆最大化。8 套老破小，总价 330 万，贷款 220 万。在她的账本上，这 8 套房子的月租金收入约 21000 元，而月供约为 14000 元。租金不仅能覆盖贷款，还能提供稳定的正向现金流，她算过，年化收益率接近 10%。她的策略是 " 拿银行的钱在赚钱 "，只要租金能覆盖月供且有结余，就是可行的投资。圆子的故事并非孤例。小红书上，有不少的志同道合者晒出抄底经历，在上海，有买家晒出连抄四套的战绩；在南京，一批总价 100 万以内的 " 老破小 " 成交迅速，有的挂牌 1 天就被秒杀。这些投资者的选择并非盲目投机，他们有自己对市场基本面的判断，比如，核心城市老破小单价回落至低位，部分城市甚至回到 2016 年水平，且占据不可复制的核心地段，享有成熟的医疗、商业、交通配套，出租需求稳定，烂尾风险为零。以南京秦淮区刘公巷小区 48.92㎡老破小为例，成交总价 86 万，月租金 3200 元，年回报率达 4.5%，成为远超银行储蓄、国债的稳健投资选择。在存款利率跌破 1%、贷款利率降至 2% 的时代，" 老破小 " 因其稳定的租金回报率，正重新获得部分投资者的青睐。某种意义上说，抢购这些 " 老破小 " 已经不再是单纯的投机，更像是核心城市里一种收益相对稳定的另类理财产品。而房地产作为居住产品与投资产品的两种属性同时被重视，可以视为行业回暖的一个重要标志。房价降幅收窄，一线城市初现企稳微观个体的选择，往往能在宏观数据中找到依据。3 月 16 日，国家统计局发布的最新数据显示，2 月份，70 个大中城市房价环比降幅继续收窄，新房价格环比上涨城市的个数增加，一线城市新房价格环比由上月下降 0.3% 转为持平。这一数据，为市场的暖意提供了最直接的证据。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，当前房价指数跌幅已连续 4 个月收窄，一线城市在过去 9 个月下跌后率先止跌，企稳信号显著增强。中原地产首席分析师张大伟也指出，2 月新房价格环比降幅持续收窄，一线城市率先实现止跌回稳，其中北京和上海分别上涨 0.2%，成为带动市场企稳的核心力量。值得注意的是，北京和上海的新房、二手房价格环比均有所上涨。北京链家研究院院长高原分析，北京新房价格上涨源于市场需求旺盛、供应阶段性减少及开发商折扣取消。而二手房方面，去年底新政利好首置家庭，市场交易热度较高，业主预期有所提升。上海链家研究院负责人李根则认为，上海的人口持续流入和政策支撑（如新 " 沪七条 "），为房价稳定提供了坚实基础。二手房市场的表现同样积极。2 月份，一线城市二手房价格环比仅下降 0.1%，降幅大幅收窄 0.4 个百分点。其中，北京和上海更是分别上涨 0.3% 和 0.2%。严跃进认为，这充分说明超大城市房价调整充分，已率先迎来价格的拐点。尽管同比数据仍处于下降区间，一线城市新房、二手房价格同比分别下降 2.2% 和 7.6%，二三线城市同比降幅也有所扩大，但业内普遍认为，同比数据的低迷更多受基期值影响，2024 年第三季度各地利好政策推动的交易高峰，使得 2025 年一季度数据基数较高，而环比数据的持续改善，才是市场真实走势的体现。前两月全国发布 100 多条调控政策尽管当前民众对政策调控已基本脱敏，但一个没法回避的现实仍是，政策端仍在积极为市场企稳托底。数据显示，2026 年开年至今，各地政策以 " 精准滴灌 " 的方式为市场复苏铺垫，上海 " 新七条 " 力度最大，放宽限购、提高公积金贷款额度；北京、广州、杭州等核心城市同步推出安居补贴、限购松绑等举措，前两月全国已发布 100 多条地产调控政策。在刚闭幕的全国两会上，政府工作报告中对房地产的表述从 " 止跌回稳 " 转向 " 着力稳定 "，政策重心更聚焦于民生保障、去库存和构建发展新模式。政策的效果正在市场端显现，上海二手房成交攀升，有望突破月度 1.5 万套的市场 " 枯荣线 "；土拍市场局部升温，广州珠江新城马场地块拍出 236 亿元天价地王，成都、杭州核心地块也获得高溢价。当然，行业整体仍处于调整周期，土拍呈显著结构性分化，全国土地成交规模仍在回落。值得注意的是，2 月末的金融数据也释放出积极信号。M2 与 M1 的剪刀差再度回落，显示出实体经济发展进一步加快。同时，居民中长期贷款规模延续回升，前两个月累计增加额同比 2025 年 2 月增长约 1.06 万亿元。央行行长也表示，1 月新发放个人住房贷款的加权平均利率为 3.1%，处于历史低位。这些数据表明，宽松的融资环境和需求侧的政策调整，正逐步稳定市场预期。结构性复苏是主旋律成都老破小的抄底热潮、房价数据的企稳向好、政策与金融的双重托底，让市场看到了房地产周期触底的迹象，但多位业内人士和专家表示，房地产市场的复苏并非 " 普涨式反弹 "，而是结构性复苏，周期见底更是一个渐进的过程，" 政策底 " 已明确，而 " 市场底 " 的形成仍需多重因素协同发力。全国人大代表、58 同城董事长姚劲波在两会专访中表示，2026 年房地产市场整体将呈现结构性复苏的走势，普涨并不会出现，核心城市已率先企稳，而中小城市仍将面临一定压力，以去库存为主。他认为，市场重心正在向二手房转移，2025 年核心 24 城二手房成交占比已超 64%，2026 年预计突破 68%，城市更新带动存量住房 " 品质溢价 " 凸显，改善型需求占比预计突破 40%，成为拉动市场的核心动力。这也解释了为何核心城市的老破小成为投资热点——其作为存量资产，占据核心地段且具备租金收益支撑，契合了市场 " 存量优化 " 的趋势。申万宏源证券固定收益融资总部总经理范为表示，当前房地产市场正处于 " 政策底 " 向 " 市场底 " 传导的关键阶段，" 止跌回稳 " 并非快速反转，而是政策托底、需求修复与市场调节共同作用的渐进式软着陆。核心城市凭借坚实的产业基础和持续的人口流入，将在未来 1 到 2 个季度内率先显现企稳迹象，而能级较低的城市则需要更长时间化解库存压力。同时，范为认为，当前市场仍面临两大挑战：一是供给端房企债务重组仍在推进，部分企业流动性压力尚未缓解，期房交付信任机制尚未完全修复；二是需求端居民收入预期仍偏谨慎，加杠杆意愿和能力有所减弱，政策刺激的边际效应递减。这两重挑战不缓解，市场的反弹也缺乏动力。总的来看，成都博主圆子抄底老破小的案例，并非房地产市场重回普涨时代的标志，而是行业进入新周期后，结构性机会的具体体现。种种信号表明，房地产市场的下行周期已接近尾声，" 底部企稳 " 成为共识，而核心城市、优质存量资产、改善型需求，将成为市场复苏的主线。因此，对于投资者而言，圆子的经验值得参考，但并非可简单复制的模板，我一直强调，核心城市核心地段、租售比合理的优质存量资产，仍具备投资价值，而三四线城市的非核心资产，则需保持谨慎。
原文标题：《梅向荣自首，其妹梅亚萍 " 代理人 " 现身接待点，传达两套偿付方案！实探上海办公地：大批内部员工也深陷投资泥潭》1 梅亚萍 " 代理人 " 抛出两套偿付方案3 月 18 日中午，静安区少年村路上的上海赢柯集中接待点人头攒动。在等待上海市公安局静安分局经侦支队（以下简称静安经侦）工作人员到达现场的时间里，一些投资者互换联系方式及手中掌握的信息。场所正中央的长桌一侧，一位自称是梅亚萍 " 代理人 " 的男性工作人员在为几位投资者登记信息，并介绍起两套偿付方案。每经记者以投资者身份从该人士口中获悉：第一套方案是仅针对本金的 " 十年逐步退本 " 方案，从 2026 年第三季度开始，每年退 5% 至 15% 的本金，无利息；第二套方案是针对给付长期分红的 " 十年后退本 " 方案，前五年的年分红利率不超过 2%，后五年不超过 5%，十年后本金分批一次性退还。至于谁来退款，走哪个账户，上述 " 代理人 " 表示并不清楚，" 等你们和梅亚萍签协议的时候她会和你讲 "。对于更关键的还款资金来源，该 " 代理人 " 则表示：" 梅向荣这边依然持有盈科律所股权，他的分红大概是每年 1（亿元）到 3 亿元，所以我们也希望梅向荣能出来主持大局，大家也都能拿到钱。"梅向荣 图片来源：资料截图上述 " 代理人 " 还透露，梅亚萍未被限制人身自由。现场接受偿付方案的人寥寥。在部分投资者看来，根据他们目前手中掌握的证据，他们的部分资金直接转入了盈科律所，这些投资者希望盈科律所能站出来给个说法，最起码要 " 认 " 这笔钱。面对上述问题，上述 " 代理人 " 仅回复称，" 是这样的，只要是梅向荣、梅亚萍他们的个人债权（注：应为债务），你们的投资款他都认 "。值得注意的是，据部分投资者向每经记者出示的协议以及转账记录，在 2025 年 7 月以后，盈科律所便是相关协议中的甲方及收款单位。每经记者以投资者身份就此向该 " 代理人 " 提问：" 投资者的资金明明流向了盈科律所，为什么会被定义为梅氏兄妹的个人债务？"但该 " 代理人 " 表示无法回答。静安区少年村路上的上海赢柯集中接待点 图片来源：每经记者 摄2 投资者此前被通知重新签订新合同3 月 18 日下午，有一些投资者来到少年村路在静安经侦处登记投资信息。每经记者在现场从部分已登记信息的投资者方面获取了相关资料。从上述投资者提供的资料来看，部分投资者的经历可以被划分为两个阶段。第一阶段在 2025 年 7 月之前，该阶段的投资者们所签合同有多个不同的业务标的，收款账户多为上海赢柯、北京盈科斑马文化传媒有限公司（以下简称盈科斑马）。记者从一位投资者处获取的部分合同资料显示，2024 年及 2025 年初，该投资者的资金曾先后投入到三个项目：斑马项目、盈法保项目和社交媒体项目。投资期限分别为 1 年期、10 年期和 3 年期。其中，斑马项目合同中的甲方为盈科斑马。公开资料显示，盈科斑马成立于 2015 年，由北京盈科环球控股有限公司全资持股。成立后，盈科斑马曾主导推出过《魅力中国城》系列节目。盈科斑马股权结构 图片来源：天眼查截图至于盈法保项目，工商信息显示，盈法保商标系由北京云律宝科技有限公司持有，该公司由梅向荣侄子梅沛持股 90%，并担任法定代表人。不过，相关合同中该系列项目的甲方显示为上海赢柯。第二阶段则在 2025 年 7 月之后，部分投资者收到通知：原投资合同作废，改为与盈科律所重新签订 " 盈科市场合伙人协议 " 及相关协议。2025 年 7 月，据在盈科环球商务中心上班的杨平（化名）所述，其收到梅亚萍的口头通知，他原本的投资合同可转为直接跟盈科律所签订相关合同。得知这一消息，杨平心里非常开心。在他看来，这意味着投资更加有保障。王伟（化名）则是通过盈科法商中心金牌事业部参与多年投资。2025 年 7 月下旬，平时与王伟沟通的工作人员突然通知他要更换投资合同，新合同直接与盈科律所签订。据王伟出示的一份落款为 2025 年 7 月 23 日的解约确认函，王伟此前投资的多个项目协议均作废，取而代之的是一份盈科市场合伙人协议及补充协议，将王伟此前投资的所有金额转移至全新的合同。该份合同中，盈科律所为甲方、梅向荣为乙方，王伟为丙方。补充协议中，盈科律所为甲方、梅向荣为乙方 资料来源：受访者提供随后，王伟收到一份盖有盈科律所章印、落款同为 2025 年 7 月 23 日的收款确认函，表示盈科律所已收到投资合同对应款项。杨平也收到了与王伟一样的合同。另一个共同点是，他们此前的投资款并不是退至本人账户后再由投资者转入盈科律所账户，而是由曾经的甲方直接转至盈科律所账户，但两人都未亲眼见到投资款转至盈科律所账户的转账回执，拿到的仅是一张收款确认函。收款确认函 资料来源：受访者提供3 有投资者直接向盈科律所转账更换合同签约方后，有投资者追加投资时，转账对象直接变为盈科律所。杨平向每经记者出示的转账记录佐证了这一事实。但目前，盈科律所的沉默让投资者们心里惴惴不安。梅亚萍通过 " 代理人 " 给出的方案，也难以获得杨平和王伟等人的信任。每经记者最新了解到，经侦已经介入调查，上述 " 代理人 " 给出的两套方案目前也都没有推进。在多个接触过梅氏兄妹的人眼中，大家之所以愿意参与投资基本都奔着梅向荣来的。与履历光鲜的梅向荣相比，梅亚萍给人的感觉则相当朴实。每经记者采访了解到，在员工面前，梅亚萍的衣着并不张扬，鲜少佩戴首饰。一些与梅亚萍共事多年的员工也从未见她开过什么车来上班。员工的印象中，梅亚萍做事干脆，对普通员工没什么 " 架子 "，但很多事情她并不与普通员工们沟通。" 就是因为这个朴实，才让所有人轻信了她。她在搞客户活动的时候，每一个客户的评价都是梅家人非常朴实、没有花花肠子、不弯弯绕绕，讲的都是大白话。" 杨平评价道。针对多位投资者反应的情况，3 月 14 日以来，每经记者曾多次拨打梅亚萍及相关企业负责人电话，但电话均未接通。记者也曾致电盈科律所相关工作人员，询问前述 " 盈科市场合伙人协议 " 的相关文件为何会出现盈科律所盖章和梅向荣签字，对方表示也在网上注意到相关协议照片，但不了解相关情况和协议真假。至于梅亚萍其人以及投资者账户等问题，该人士表示并不清楚。3 月 20 日，每经记者就相关问题向盈科律所官方邮箱发送采访函。截至发稿，对方尚未回应。4 " 梅亚萍曾说资金账户只是暂停进出 "从盈科国际律师大厦左侧入口上到 8 楼，迈过办公区的大门，迎面可见一个巨大的蓝色招牌——盈科环球商务中心。上海赢柯的通信地址就在此处，该层及上下两层的办公区内聚集了梅氏家族及其相关人士名下的多家公司。盈科环球商务中心前台 图片来源：每经记者 摄据每经记者实地走访，仅在上述办公区内悬挂出来的公司铭牌就包括但不限于上海盈科浩运供应链有限公司、北京盈科咨询有限公司等。与其他公司主体相比，上海赢柯的布局略显简陋——除了办公区设置在一个贵宾接待室内，公司铭牌也仅由一张打印了公司名称的白纸代替。上海赢柯位于盈科环球商务中心的办公点 图片来源：每经记者 摄据多位员工介绍，平日里，梅亚萍是这个办公区内唯一的 " 领导 "，在此处办公的几十名员工都听从梅亚萍的差遣，大多也都参投了梅氏兄妹的项目。但谈起梅向荣的 " 爆雷 " 事件引发的风波，一些与上海赢柯共处于此的其他公司员工也不清楚到底发生了什么。如今，回想起爆雷前的种种异常，一位接近梅亚萍的人士张伟（化名）觉得，危机出现的信号始自 3 月 9 日、3 月 10 日。最初是一些互联网上的传闻，紧接着，梅亚萍在内勤会议上向参投的员工们透露，投资账户需要暂时停一下，资金不出不进。据张伟回忆，梅亚萍彼时的说法是：公司需要研究产品的调整方案，待调整方案出来，账户再重新开启。" 梅亚萍还在台上说，大家放心，我们在。"所有人都觉得梅亚萍的话有点奇怪，" 账户不进不出，那客户的钱无法支付，客户要来讨说法的。所以当时梅亚萍也跟员工说，希望大家维稳好客户。" 张伟彼时觉得，背靠盈科律所这个大树，项目应该没什么问题。直到 3 月 12 日，员工们发现，情况与梅亚萍说的根本不一样。3 月 12 日早上，杨平照常来到盈科环球商务中心上班。" 当天我们还在正常办公，就看到（盈科律所）切割的公文，说都是（梅向荣）个人的问题，跟律所没有关系。然后就看到很多客户围到 8 楼来。"盈科律所在官网发布的公告 图片来源：公司官网截图突如其来的变故打了杨平和他的同事们一个措手不及。" 所有人都很慌，又找不到梅亚萍，都不知道怎么应对。大部分觉得和这件事没有关系的人先离开了办公区，接着我们就收到物业的锁门通知，所有人收拾私人物品离开。"截至目前，梅向荣、梅亚萍以及盈科律所均未就事件给出最新回应。杨平和同事们不知道下一步该怎么办，" 梅向荣不出面，盈科律所的公告直接一刀切，又没有下一步计划，让所有相关人员都处于无限的煎熬中。"盈科国际律师大厦 图片来源：每经记者 摄杨平不理解律所与梅向荣事件进行切割的做法，也难以接受梅氏兄妹的沉默。在盈科环球商务中心工作数年，眼见着盈科律所越来越大，他早已将自己视作盈科的一份子。据他所述，梅向荣早年间曾多次向他们讲，他所做的一切都是为了盈科，只要盈科（律所）好，那么他们这边也会好。只不过眼下，杨平和他的同事觉得这份信仰 " 崩塌 " 了。在他们看来，梅向荣自首风波发生后，他们是最先被切割的那一拨。直到现在，杨平和他的同事都不知道梅向荣究竟做了什么事情才导致资金链断裂，也并不了解上海赢柯的具体资金流向。杨平希望，梅向荣或梅亚萍能站出来，给大家一个真实的说法——这么多年，在内勤同事不知道的角落里，他们究竟用上海赢柯的牌子做了什么，以及接下来他们这些投了大量资金的员工该怎么办。每日经济新闻将持续追踪这一事件的最新进展。（每经记者杨煜对此文亦有贡献）记者 | 唐梓铭（化名）编辑 | 陈柯名 魏官红 杜恒峰视觉 | 邹利排版 | 魏官红统筹 | 易启江
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